Из жильцов во владельцы. Зачем создавать ОСМД?

Уже 10 июня этого года в Украине вступит в силу закон «О жилищно-коммунальных услугах». К этому времени украинцы должны определиться, кто будет управлять их многоквартирным домом. В противном случае управляющего на конкурсной основе в течении трех месяцев назначит местная власть. По мнению аналитиков, новый закон будет стимулировать создание ОСМД, так как именно эта форма управления позволяет экономить на тарифах и имеет государственную поддержку. Центр общественного мониторинга и контроля проанализировал преимущества, недостатки и особенности такого объединения.

Альтернатива ЖЭКу

Согласно действующему законодательству, объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) – это организация, которую создают владельцы квартир и нежилых помещений для совместного управления домом, его имуществом и прилегающей территорией. За ее создание должно проголосовать более 50% владельцев квартир. По данным Госстата, на сегодня в Украине действует 28 377 ОСМД и их количество продолжает расти.

«Чтобы разобраться в особенностях ОСМД, нужно осознать одну необычную для большинства мысль – каждый собственник владеет не только квадратными метрами своей квартиры, но и пропорциональной частью всего дома (подвал, чердак и т.д.). То есть дома (за некоторыми исключениями) принадлежат не государству, не городу, а самим жильцам», – объясняет политолог Ярослав Католик.

ОСМД подлежит государственной регистрации, после которой получает статус неприбыльного юридического лица. Зарегистрировать его можно бесплатно в отделах госрегистрации органов местного самоуправления после нотариального заверения учредительных документов ОСМД – устава и протокола собрания.

Такое объединение отличается от ЖЭКов тем, что позволяет жителям самостоятельно выбирать, кто и когда будет ремонтировать им подъезд, убирать и вывозить мусор, латать дырявые крыши, а главное – по какой стоимости, ведь совладельцы могут заключать договоры с компаниями-исполнителями таких услуг. Это дает возможность экономить до 20-30% накладных расходов, которые дополнительно закладывает ЖЭК в структуру тарифа за квартплату.

«Мы хотим, чтобы у людей появился выбор, и шанс, проведя конкурс, получить лучшие цены и качество. ОСМД – это не только возможность выбирать поставщика услуг, но и шанс модернизировать свое жилье», – подчеркнул министр регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Геннадий Зубко.

За чей счет ремонт?

В Украине действует ряд программ, разработанных для поддержки ОСМД, в частности так называемые «теплые кредиты». Они позволяют модернизировать коммунальные сети в здании, утеплить его, заменить старые двери и окна, и в итоге – экономить на потреблении ресурсов и меньше платить за коммунальные услуги. Если «теплый кредит» оформляет отдельный человек, то он получает компенсацию в размере до 35% стоимости энергосберегающих материалов и оборудования. Если же кредит берет ОСМД, то компенсация достигает уже 70%, впрочем, только при наличии в доме семей, получающих субсидии.

Капитальный ремонт многоквартирного здания также проводится за бюджетные средства. В каждом городе Украины действует программа софинансирования, которая покрывает ремонтные работы. В Киеве такая программа работает по формуле «70/30», то есть 30% расходов оплачивает ОСМД и 70% компенсирует местный бюджет. Но в некоторых регионах пошли дальше. Например, в 2018 году мэрия Бердянска приняла решение об оплате 95% затрат при капитальном ремонте кровель, 90% – при капитальном утеплении стен и так далее.

Вскоре еще одним инструментом государственной поддержки по масштабной реновации жилого сектора станет Фонд энергоэффективности. По словам Геннадия Зубко, он начнет работу уже к концу 2018 года. Организация будет возмещать часть средств, которые граждане и ОСМД потратят на тепломодернизацию домов, установку современных отопительных систем, индивидуальных тепловых пунктов и тому подобное. Перечень программ и условия участия в них разместят на официальном сайте Фонда. Евросоюз будет финансировать Фонд в течение 5 лет, первые 50 млн евро уже были выделены в апреле этого года. Еще 10 млн евро планирует предоставить Германия.

«Мы должны сокращать потребление энергоресурсов, – отметил Президент Украины Петр Порошенко. – Фонд уже доказал свою эффективность в странах Восточной Европы. Он одобрен всеми международными партнерами, международными финансовыми организациями. Я уверен, что результаты нашей практической деятельности мы увидим уже в ближайшее время».

В правительстве прогнозируют, что работа Фонда уже через 3-5 лет позволит Украине экономить не менее 1,5 млрд кубометров газа в год.

Проблемы и перспективы ОСМД

По словам экспертов, ОСМД – не панацея от проблем, совладельцы также сталкиваются с бюрократическими и юридическими трудностями. Например, в этом году правительство запустило механизм монетизации субсидий. Чтобы государство могло перечислять необходимые средства, ОСМД должны были открыть в казначействе счета со специальным режимом использования. Но с этим возникли проблемы, поэтому выплаты субсидий практически остановились. Позже правительство провело встречу с представителями объединений и вопросы удалось уладить.

Иногда свежесозданные ОСМД вынуждены преодолевать сопротивление ЖЭКов, которые нередко затягивают с передачей технической документации или ключей от нежилых помещений. Как разъясняют юристы, после государственной регистрации ОСМД не нуждаются в актах о передачи дома на баланс для того, чтоб начать свою деятельность.

По мнению специалистов, объединение совладельцев, кроме широкой автономии, предоставляют жителям возможности для заработка. Это позволяет вывести дом на самообеспечение и уменьшить коммунальные платежи за содержание здания и придомовой территории практически до нуля. Например, можно сдавать в аренду нежилые помещения и при этом экономить 20% на налогах.

«ОСМД не платит налогов, если средства используются для обеспечения уставной деятельности. Таким образом, ОСМД остается неприбыльной организацией независимо от источника поступления средств при условии, если эти средства будут использованы на обеспечение надлежащего содержания многоквартирного дома», – объясняет эксперт Гражданской сети «Опора» Мария Осипчук.

Еще одним источником дохода может стать сортировка и переработка мусора. По подсчетам директора Института города Александра Кобзарева, девятиэтажка может приносить до 16 тыс. грн в год, если будет сортировать и сдавать бумагу как вторсырье.

По мнению аналитиков, объединение совладельцев – это возможность качественно хозяйничать в собственном доме, но ее не следует переоценивать. Насколько такая форма управления будет эффективной, зависит от многих факторов, в частности, от активности и инициативности жителей и их желания быть настоящими хозяевами на своей территории.

Материал Центра общественного мониторинга и контроля