Конфискация залоговых квартир отменяется

За последние недели на рынке недвижимости несколько стих ажиотаж вокруг залоговой недвижимости в кругу профессионалов, зато он продолжается в СМИ. Как результат - многие заемщики до сих пор находятся в состоянии паники, во многом подогретой слухами.

Часть из них имеет под собой основание, но нередко они возникают попросту от незнания ситуации, пишет УГМК.

Основное заблуждение многих заемщиков заключается в мнении, что банки любым путем «жаждут» отобрать себе заложенную недвижимость. На самом деле ни одно финучреждение не считает нужным держать у себя на балансе «вагон и тележку» квартир, которые нужно обслуживать как юридически, так и коммунально.

«Банк, прежде всего, заинтересован в том, чтобы подобрать оптимальный вариант решения проблемы, например, с помощью реструктуризации или пролонгации кредита. Для начала представители банка проведут индивидуальную работу с заемщиком, чтобы объективно оценить наличие проблем с возможностью оплаты кредита, их временные рамки, перспективы восстановления финансового положения клиента, а затем вырабатывается план реструктуризации задолженности», - разъясняет позицию банкиров начальник управления финансирования недвижимости «Erste Bank» Юлия Гальчун.

Изъятие заложенной недвижимости у клиента – самый крайний шаг банка, влекущий за собой вереницу неудобств, как-то: возможная потеря клиента или проблемы, связанные с отчуждением заложенной недвижимости и существенным падением ее стоимости, а также невозможностью за счет продажи заложенной недвижимости компенсировать убытки по проблемному кредиту.

Один из самых неприятных для банка факторов – это длительные сроки рассмотрения дела, если оно передается в суд. В лучшем случае решение будет принято через несколько месяцев, но при правильном ведении дела представителем заемщика оно может затянуться и на несколько лет.

В то же время, у банка нет никакой гарантии, что он выиграет дело. Эксперты признают, что украинское законодательство и суды чаще принимают сторону заемщика, особенно если это физическое лицо и уж тем более – заемщик с детьми, которых защищает Закон Украины «Об охране детства».

По словам финансового аналитика компании «Простобанк консалтинг» Ростислава Майковича, после принятия в первом чтении законопроекта N3459-1 «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса», которым предлагается на указанный период ввести мораторий на отчуждения залоговых квартир, в которой постоянно проживают граждане, заемщики получили небольшое превосходство.

Но банки хотят упростить процедуру изъятия залога, и, главное, законодательно ее оформить, чтобы повернуть ситуацию в свою сторону. И учитывая сильное банковское лобби, эксперт полагает, что им это удастся.

Поэтому, объясняет исполнительный директор ФГ «Консалтинг и инвестиции» Дмитрий Поддубный, большинство банков по отношению к заложенной недвижимости сейчас заняли выжидательную позицию.

Классические операции по изъятию и продаже заложенной недвижимости, по его словам, очень редки и являются в большей степени исключением, чем правилом.

Много сделок связано с перекредитованием заложенной недвижимости, когда кредит выдается новому заемщику на условиях покупки заложенной недвижимости по цене залога.

В связи с таким положением дел информация о том, что летом текущего года ожидается настоящий бум выставленной банками на продажу залоговой недвижимости, выглядит маловероятной. Как резонно отмечает юрист международной юридической фирмы «Salans» Николай Жовнер, увеличение и обновление предложения на рынке начнется после первых решений судов по залоговым делам, которые еще, по большому счету, и не начались.

«Сомнительно, что в какой-то конкретный период на рынок одновременно выплеснется все залоговое имущество, так что бум вряд ли будет. Время от времени рынок будет подогреваться новыми порциями залогового имущества, но это сложно назвать бумом, ведь банки и раньше потихоньку продавали залоговое имущество, просто сейчас его станет больше», - предполагает эксперт.

По прогнозам Ю. Гальчун, значительное увеличение объемов продаваемого залогового имущества может произойти не раньше осени. В то же время банки будут искать любые возможности реструктуризировать кредиты, чтобы снизить долговую нагрузку и не увеличивать проблемную задолженность. Большинство же экспертов рынка вовсе не верят в летний залоговый «бум» или «волну».

Так, Д. Поддубный утверждает, что залогового бума однозначно не будет, ведь на сегодня около 30% всех ипотечных кредитов уже реструктуризировано (в основном это связано с заменой валюты кредитования с долларов на гривны).

Теоретическое основание имеет под собой и информация об обмене банковских депозитов на залоговое имущество. Теоретически проводить подобные операции можно, но на практике эта процедура нуждается в совершенствовании законодательных и прикладных механизмов.

Пока что она, по описанию Д. Поддубного, выглядит так. Владелец депозитного договора переуступает свое право на депозит заемщику, одновременно заемщик переуступает права на залоговое имущество вкладчику.

Это все оформляется одномоментно с обязательным нотариальным заверением (покупки-продажи недвижимости или дарения).

По результату этой операции банк за счет денег депозита погашает проблемный кредит и тем самым снимает запрет на заложенную недвижимость.

Как объясняет Р. Майкович, для банка это выгодно тем, что ему не надо резервировать средства под простроченный кредит, заемщик остается без кредитного бремени, а клиент с депозитом получает хорошее вложение вместо замороженных на депозите денег.